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民泊に宅建業は関係ありますか？
Airbnbを初めとした旅行客向けの民泊施設仲介サイト…
これって宅建業にあたらないの？？そう思われた方もいらっしゃるでしょう。
民泊条例（外国人滞在施設経営事業）は賃貸借契約を基礎として、外国人（日本人でも良いです）に貸し出すというもの。
やっている事は町の不動産業者さんとほぼ同じような気がします…。
では、宅建業の免許は必要なのでしょうか？
宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
この様に宅建業法には定められています。
「貸借」（賃貸）を「媒介」すれば宅建業の免許が必要ですよ！こういう法理論となっています。
ただし、「宅地又は建物を自ら賃貸する行為」は宅建業に該当しません。したがって、民泊施設（外国人滞在施設）の経営者（ホスト）は宅建業免許は不要という事になります。
では、問題となるのはAirbnb等の民泊を仲介（マッチング）する事業者は宅建業に該当しないのか？という点です。
貸借（賃貸）について
宅建業法の中には貸借（賃貸）の定義に関しては明確な解釈は定められておりません。
しかし、国家戦略特区法13条1項には「外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに…」とあり賃貸借契約という用語がそのまま使われています。
賃貸借契約とモロに書かれている訳ですから、貸借の様な気もしますが…この辺りは解釈次第ですね…
空き部屋を貸す（民泊）という行為が、貸借（賃貸）なのか旅館業なのかという所が大きなポイントであると考えられます。
厚生省通達の中に「１か月に満たない滞在は、旅館業に該当するかしないかの目安となる」との記載があります。しかし、他の衛生上の維持管理等も関係してくるとのこと。
空き部屋を貸すという行為（民泊で7日～10日の滞在）が貸借（賃貸）に該当するのか？という事に関して、弊所の調査においては明確な法律上の解釈は得られませんでした。（政府解釈は後に記載しております）
媒介について
媒介という言葉は余り一般的ではありません。仲介と表現した方がシックリくるかもしれません。
ようは借りたい側と貸したい側の間に立ち、契約を成立させようと努力する人＝不動産業者
という事になります。
ではインターネットでの民泊施設仲介サイトの運用は媒介（仲介）に該当するのでしょうか？
一般的な不動産業者は、物件の広告をし、契約の相手方を探しだしたり、契約条件の交渉を行ったりetc…
と契約成立に向けて積極的に自ら動いて行きます。（単なる情報提供は媒介には含まれない）
この様な行為を媒介と解釈した場合、現状のインターネットでの民泊施設仲介サイト（情報提供行為に留まっている）は、「媒介」には該当しないと考えられます。
しかし、その民泊施設仲介サイトが契約成立に積極的な行為を行えば（情報提供に留まらない）媒介と判断される可能性は残されるかと思います。
民泊と宅建業に関する政府解釈
国土交通省土地・建設産業局不動産業課長が平成26年12月5日に発した通達によると、
「外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させる」行為自体については、宅建業法が規制対象としていない「宅地又は建物を自ら賃貸する行為」に該当するものであり、宅建業法は適用されない。
とありますから、先で論じたように、民泊施設（外国人滞在施設）のホスト（経営者）は宅建業免許は不要という事になります。
施設を紹介・あっせんする行為が本事業に含まれる場合は、宅建業法の規制対象である「貸借の代理又は媒介」との関係が問題となるが、宅建業法の適用の有無は、従来より、施設の使用に係る契約の内容によって実質的に判断しており、提供される施設に生活の本拠を有しないと考えられる滞在者を対象として、寝具等を備えた施設を紹介・あっせんする事業については、宅地建物取引業には該当しないものである。
観光で一時的に滞在するだけで定住しないのだから、宅建業には当たりませんよ。という事ですね。
民泊ビジネスが宅建業にあたるとされれば、「何の為の規制緩和なのか？」という話になりますから。当然と言えば当然の解釈かもしれません。
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